Objektif İmkansızlık -Subjektif imkansızlık -Batıl Sözleşme

0
1370
İnşaat yapı sözleşmeleri  ya da karşılıklı edim yükümlülüğünü haiz sözleşmeler bazen taraflara dayandırılan sebeplerle yada tarafların ellerınde olmayan sebeplerden dolayı ifası imkansız hale gelebilir. Bu durumda tarafların ifa gerçekleşinceye kadar gerçekeleşecekleri zannı ile kira gibi bir takım ödemeleri ,sonradan karşılıksız olarak yaptıkları ortaya cıkabileceği gibi sözleşme sebebi ile aradan geçen uzun zamana ragmen ifa edilememesi sebebi ile mülk sahibinin ugradıgı zararlar da  söz konusu olabilir. Tazmin yükümülülüğü yada edim yükümlülüğünden kurtarmaya yönelik bir kac emsal karar asağıya cıkarılmıştır.
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/1974
K. 2006/2012
T. 5.4.2006
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Geçersiz Sözleşmeye Dayanarak Kaçırılan Fırsat Kapsamında Olumsuz Zarar İstenemeyeceği )
• KİRA GİDERİMİ ( Geçersiz Sözleşmeye Rağmen Taraflar Kendi Edimleri Yönünden İfada Bulunmuşlarsa Sebepsiz Zenginleşme İlkeleri Doğrultusunda İşlem Yapılıp İade Edilmesi Gereği )
• MENFİ ZARAR ( Geçersiz Sözleşmeye Dayanarak Kaçırılan Fırsat Kapsamında Olumsuz Zarar İstenemeyeceği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Geçersiz Sözleşmeye Rağmen Taraflar Kendi Edimleri Yönünden İfada Bulunmuşlarsa Sebepsiz Zenginleşme İlkeleri Doğrultusunda İşlem Yapılıp İade Edilmesi Gereği )
• İFANIN İMKANSIZLIĞI NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ( İfa İmkansızlığı Sözleşme Yapılmadan Önce Varsa Ve Bu Olgu Herkes Bakımından Aynı Sonucu Meydana Getirmekte İse Sözleşme Geçersiz Olduğu )
818/m.20,355
ÖZET : Dava, eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil, kira giderimi ve menfi zarar istemine ilişkindir.

Borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. İfa bu hali ile, borçlanılan edimin yerine getirilmesidir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir.

Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle mükelleftir. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi edimin yok olması gibi maddi, sözleşme konusu yapılamaz kılan hukuki veya ekonomik bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu durumda ifa imkansızlığı gündeme gelir.

Eğer ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için sözkonusu ise buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da subjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir.

Dava konusu olayda davacılara ait taşınmaza dava dışı yüklenici kat karşılığı inşaat yapmayı üstlenmiş, tapu kaydı kendisine devredilmiş ancak edim ifa edilemediğinden sözleşme feshedilmiş, tapu kaydının da yeni yüklenici davalı şirkete devri kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici ile haricen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış bu defa aynı tapu kaydı önceki yüklenici tarafından davalıya devredilmiştir. Ancak, bu yere inşaat yapımı için gerekli ruhsat alınamamıştır. Davacılara ait parsel açısından sözleşmenin yapıldığı aşamada objektif imkansızlık bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenemez. Ancak geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar kendi edimleri yönünden ifada bulunmuşlarsa sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda işlem yapılıp iade edilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, Borçlar Yasasının 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil, kira giderimi ve menfi zarar istemine ilişkindir.

Yerel mahkemede görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda tapu iptali tescil ve menfi zarar talebinin kabulüne, kira giderimi isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafça temyiz olunmuştur.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı yanın sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2- Kural olarak borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. Genel bir anlatımla ifa, borçlanılan edimin yerine getirilmesi demektir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir.

Alacaklının borçludan isteyebileceği edim ne ise odur. Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle mükelleftir. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi edimin yok olması gibi maddi, sözleşme konusunu yapılamaz kılan hukuki veya ekonomik bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda ifa imkansızlığı gündeme gelmektedir. Şayet ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için sözkonusu ise, buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da sübjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise sözleşme geçersizdir ( BK. Md. 20 ).

Dava konusu somut olayda davacılara ait Kırıkkale İli Yaylacık Mahallesi tapunun ada No 170 parsel No 4’de kayıtlı taşınmaza dava dışı yüklenici Haydar kat karşılığı inşaat yapmayı üstlenmiş, tapu kaydı kendisine devredilmiş ancak edim ifa edilemediğinden sözleşme feshedilmiş, tapu kaydının da yeni yüklenici davalı şirkete devri kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici ile 07.11.2000 tarihli haricen kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış bu defa aynı tapu kaydı önceki yüklenici tarafından davalıya devredilmiştir. Davalı şirket sözleşme gereği davacılara üç adet daire vermeyi taahhüt etmiştir, işin süresi inşaatın devam ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay olarak belirlenmiştir. Ne var ki bu yere inşaat yapımı için gerekli ruhsat alınamamıştır. Yapım için komşu 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazlarla birleştirme sağlanıp yeni imar parseli oluşmasından sonra inşaat yapılabileceği ortaya çıkmıştır. Yapılan imar çalışmaları sonucunda 4-5 ve 6 parsel sayılı taşınmazların tevhit edilip 23.03.2004 tarihinde 170 ada 13 nolu parsel meydana gelmiştir. Oluşan bu parsel itibariyle yapılaşma olağan hale gelmiştir. Davacılara ait 4 nolu parsel açısından işin başında daha açığı sözleşmenin yapıldığı aşamada objektif imkansızlık bulunmaktadır. Bu haliyle sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak kaçırılan fırsat kapsamında olumsuz zarar istenmesi olanağı da bulunmamaktadır.

Ancak geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar kendi edimleri yönünden ifada bulunmuşlarsa sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda işlem yapılıp iade edilmesi gerekir. Nitekim somut olayda davacıların devrettiği tapu kayıtlarının tekrar iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Anılan husus ise usul yasaya ve yönteme uygun olmuştur. Bu bakımdan da tapu iptali tescil konusu bozma kararı kapsamı haricinde tutulmuştur.

Tüm bu yönler gözetilerek fesih yerine sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, olumsuz zarar kapsamındaki maddi giderim isteminin reddine karar verilmesi gerekirken aksine düşünceyle yazılı şekilde sonuca gidilmesi isabetli olmamış kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kararın ( BOZULMASINA ), ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 05.04.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/6203

K. 2004/3318

T. 14.6.2004

• BORCUN İFASI ( Alacaklı Tarafından Borçlunun Bina Yapım Borcunu Yerine Getirmediği İddiası ile Açılan Davada Borçlunun İfa İmkansızlığı Savunmasında Bulunması )

• İFADA İMKANSIZLIK ( Bu Durumda Borcun Sona Ermesi )

• BORCUN SONA ERMESİ ( İfa İmkansızlığı Durumlarında Bu Durumun Ortaya Çıkabilmesi )

• BUTLAN ( İfanın Sözleşme Kurulurken İmkansız Olması ile Sözleşmenin Butlanla Sakat Olması-İnşaat Yapılacak Yerin İnşaat Yapımına Elverişli Olup Olmadığının Araştırılmasının Gerekmesi )

• SÖZLEŞMENİN BUTLANLA BATIL OLMASI ( İnşaat Yapılacak Yerin İnşaat Yapımına Elverişli Olup Olmadığının Araştırılmasının Gerekmesi )

818/m.20,372

ÖZET : İfa, borcun yerine getirilmesi demektir. Şayet, bu binanın yapımı imkansız ise ifa imkansızlığı söz konusudur. Mahkemece, savunma üzerinde durularak ifada imkansızlık olup olmadığı araştırılmalıdır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davalı edimin yerine getirilmesinde yanıltıldığını, bir başka ifadeyle ifanın mümkün olmadığını savunmuştur.
İfa, borcun yerine getirilmesi demektir. Yanlar arasındaki sözleşme uyarınca davalı yönünden borçlanılan edim, üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan arsaya fen ve sanat kurallarına uygun bir bina yapımıdır. Şayet, bu binanın yapımı imkansız ise ifa imkansızlığı söz konusudur. Mahkemece, savunma üzerinde durularak ifada imkansızlık olup olmadığı araştırılmamıştır. Zira, imkansızlık borcu sona erdiren nedenlerden biridir. Bu araştırma sonunda ifa imkansızlığının sözleşme yapılmadan önce olduğu saptanırsa ( örneğin, arsanın kamulaştırılmış olması, yeşil alan veya kamu hizmetine tahsis edilmiş bir yer sayılması gibi … ) sözleşme konusu herkes için “objektif olarak” imkansız olacağından bu sözleşme butlanla batıldır ( BK.m.20 ). Bu gibi durumlarda sözleşme geçersiz sayılacağından, geçersiz sözleşmeye dayanılarak istemde bulunulamaz. Ancak sözleşmedeki edim taraflardan birinin tutumundan ötürü imkansız hale gelmişse ( subjektif imkansızlık ) borçlu, ediminin yerine getirilmemesinden sorumludur. Mahkemece, taraflardan bu açıklamalara uygun delilleri istenip toplanarak lüzumunda keşif yapılmalı, imkansızlık olup olmadığı incelenmelidir. İstemin eksik araştırmayla yazılı olduğu şekilde hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 14.6.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/2101

K. 2001/4508

T. 11.10.2001

• SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ ( Üzerine İnşaat Yapılması Kararlaştırılan Taşınmazda Eski Eser Bulunması )

• OBJEKTİF İMKANSIZLIK ( Üzerine İnşaat Yapılması Kararlaştırılan Taşınmazda Eski Eser Bulunması ve İmar Planında Spor Alanı Olarak Görülmesi )

• BUTLAN ( Üzerine İnşaat Yapılması Kararlaştırılan Taşınmazda Eski Eser Bulunması ve İmar Planında Spor Alanı Olarak Görülmesi )

818/m20

ÖZET :Taraflar arasındaki sözleşme ile üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan taşınmazların imar planında spor alanı olarak gösterilmiş olup, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu yazısından ise taşınmazda eski eser kalıntıları bulunduğu bildirilmiştir. Sözleşme konusunun imkansız bulunduğu, bu imkansızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkansızlık olduğu ortadadır. Bu nedenle sözleşme batıldır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dosyada yeralan Beykoz Belediye Başkanlığının 3.2.1999 günlü karşılık yazısından taraflar arasındaki sözleşme ile üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan taşınmazların imar planında spor alanı olarak gösterildiği, öte yandan, 29.6.1999 günlü Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu yazısından ise taşınmazda eski eser kalıntıları bulunduğunun bildirildiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle sözleşme konusunun imkansız bulunduğu, bu imkansızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkansızlık olduğu ortadadır. Bu durumda Borçlar Kanunu 20/1. maddesi uyarınca sözleşme batıl olduğundan davanın reddine karar verilmesi yerine geçerli bir sözleşme varmışcasına yazılı gerekçe ile kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalaya geri verilmesine, 11.10.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 1999/1573

K. 1999/3113

T. 13.9.1999

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( İfada İmkansızlık-Taşınmazın İmarlı Olmaması ve Sözleşmeye Taraf Olmayan Başka Hissedarlarının Bulunması )

• AKDİN İFASINDA İMKANSIZLIK ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Taşınmazın İmarlı Olmaması ve Sözleşmeye Taraf Olmayan Başka Hissedarlarının Bulunması )

• TAŞINMAZIN İMARLI OLMAMASI VE AKDE TARAF OLMAYAN PAYDAŞLAR BULUNMASI ( İfada İmkansızlık-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi )

818/m20

ÖZET :Davalı, davacının maliki olduğu kadastronun 1950 parseli üzerinde imarın elvereceği azami inşaat sahasını kullanarak kat karşılığı bina yapım işini yüklenmiştir. Üzerine bina yapımı kararlaştırılan bu pay ise başka kişiler adına tapuda kayıtlıdır. Müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bu parselin diğer paydaşları ile ayrı bir sözleşme yapıldığı iddia ve ispat edilmiş değildir. Yani hukuki işlemin yapıldığı tarihte gerek taşınmazın imarlı olmayışı gerekse bazı paydaşların sözleşmeye katılmayışından dolayı akdin ifası olanaksızdır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Yanlar arasındaki 19.4.1996 günlü “Düzenleme Şekilde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi” sözleşmesiyle davalı, davacının 18200/20200 oranında maliki olduğu kadastronun 1950 parseli üzerinde imarın elvereceği azami inşaat sahasını kullanarak kat karşılığı bina yapım işini yüklenmiştir: Üzerine bina yapımı kararlaştırılan 1950 parselin 2000/20200 payı ise başka kişiler adına tapuda kayıtlıdır. Müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bu parselin diğer paydaşları ile ayrı bir sözleşme yapıldığı iddia ve ispat edilmiş değildir. Görülüyor ki, hukuki işlemin yapıldığı tarihte gerek taşınmazın imarlı olmayışı ve gerekse bazı paydaşların sözleşmeye katılmayışından ötürü akdin ifasında olanaksızlık vardır. ( Bk. M. 20 ) Öte yandan, imar çalışmaları sonucu 43233 ada 6 nolu konut parselini alan 1950 parseldeki davacı hissesi 8721/8814 m2’den ibarettir: bu hali ile bile davacıdan başka paydaşları olan bu parselde davalının inşaat yapma olanağı yoktur. Başka bir deyişle imkansızlık ortadan kalkmamıştır. Bütün bunlardan başka, davanın tarafları yapı kooperatifidir. Sözleşme başlangıçta 20200 m2 yüzölçümlü yerde inşaat yapımı için düzenlenmiş, parsel yüzölçümü ise imar çalışmaları sonucu 8814 m2’ye düşmüştür. Bu olgu da tarafların hukuki işlemden beklenen sonuca amaca uygun şekilde ulaşamayacaklarını gösterir. Mahkemece değinilen yönler gözetilerek davanın kabulü gerekirken yazılı bazı nedenlerle reddi bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklana sebeplerle davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 13/9/1999 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 1997/1995

K. 1997/2319

T. 1.5.1997

• MUTLAK İMKANSIZLIK ( Yüklenicinin İmar Mevzuatına Göre Ruhsat Alamaması )

• YÜKLENİCİNİN YAPTIĞI MASRAFLAR ( İmkansızlığın Mutlak veya Geçici Olmasına Göre )

• YÜKLENİCİNİN RUHSAT ALAMAMASI ( İmkansızlığın Mutlak veya Geçici Olmasına Göre Yapılan Masrafların Mukadderatı )

• BATIL SÖZLEŞMELER ( Mutlak İmkansızlık )

818/m.20.101,108,325 

ÖZET : İnşaat yapım sözleşmesine göre, yüklenicinin alması gereken ruhsat; imar tadilatının mevzuata göre mutlak imkansızlık nedeniyle verilemiyorsa, sözleşme batıl kabul edileceğinden, yüklenici, yaptığı masrafları isteyemez.
Geçici imkansızlığa rağmen; ruhsat alınamadığı için arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi durumunda, yüklenici; o günün rayicine göre, proje bedelini, hafriyat giderim ve o iş yapmamaktan doğan tasarrufu mahsup edilerek, diğer bir işi kaçırmış olmaktan doğan kar kaybını isteyebilir. DAVA : Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Yanlar arasında biçimine uygun sözleşme 17.3.1992 tarihinde yapılmıştır. Sözleşmenin “teknik ve özel şartlar” başlıklı bölümünün ilk maddesinde, inşaatın temel üstü ruhsat tarihinden başlayarak 24 ay da bitirilmesi kararlaştırılmıştır. Davacı yüklenicinin ruhsat için faaliyetini ilgili merciler nezdinde aralıksız sürdürdüğü belgelendirilmiştir. Buna rağmen ruhsat için gerekli imar tadilatı alınabilmiş değildir. Yargılama aşamasında ilgili belediye başkanlığından alınan cevapta, sözleşme konusu parselde imar planı tadilat çalışmasının devam ettiği bildirilmiştir. Davalının tek taraflı fesih ihbarı 13.4.1994 tarihlidir.
Fesihten bir yıl sonra açılan davada düzenlenen proje bedelleri, yapılan hafriyat gideri ve mahrum kalınan kar istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı yanca temyiz edilmiştir.
Davacı işin ehli ve tacir, davalı da taşınmazın maliki olarak sözleşme anında taşınmazın durumunu bilebilir haldedir. Fesihten sonra dahi imar tadilatı yetkili merciince sonuçlandırılamamıştır. O halde, öncelikle araştırılması gereken husus, taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun biçimde imara müsait duruma getirilip getirilemiyeceği olmalıdır. Bu konuda mutlak imkansızlık olduğu saptanırsa, imar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olmakla mahkemece durumun doğrudan dikkate alınması ve BK. 20. madde hükmünce akdin batıl olduğu gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekir.
İmar imkansızlığının geçici olduğu saptandığında sözleşme 13.4.1994 tarihinde feshedildiğine göre, bu tarihten önce yapılan davacı giderlerinin o günün rayiç bedellerine göre bulunması buna BK.nun 325. maddesinde gösterilen yönlere uygun olarak fesih sonucu davacı yüklenicinin bu işi yapmadığından dolayı tasarruf ettiği yahut diğer bir iş ile kazandığı veya kazanmak için uzak kaldığı karın mahsubu suretiyle hesaplattırılıp kar kaybı eklenerek bulunacak meblağın tahsiline karar verilmelidir.
Noksan araştırmayla ve yöntemine uygun olmayan rapora dayanılarak verilen karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden davalı yararına ( BOZULMASINA ), ödediği temyiz peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 1.5.1997 gününde oybirliğiyle karar verildi.