Tapu İptal Davası Devam ederken,İcra Yolu ile Satış Sorunsalı

0
2067

Tapu iptali ve tescili konusu oldukça karmaşık ve griftleşen toplum ilişkileri neticesinde aynı gizemle ilerlemektedir.

Hal böyle olunca kötü niyetli müteahhit tüketici/tüketicileri ,taşınmaz maliki zincirleme olarak yeni malik ya da adayını ,borç aldığı 3.kişileri ,3.kişilerde kendilerinden sonra gelen 4. ve 5.kişiyi zora sokarak işin içinden çıkılmaz hale gelmeye çaba sarf etmektedirler. Tabi ki eziyeti ve masrafı çeken iyi niyetli kişiler olmaktadır.

Türkiye de hukuk vardır ve mahkemeler verdikleri emsal kararlarla bu çözümsüz gibi gözüken hallere çözüm üretmektedir.

Temel konu sözleşme hürriyeti olsa da hukuk çerçevesinde geçerli olan sözleşme bu hürriyetten yararlanır.

Siz,kişinin cahilliğinden yararlanıp, ederinden çok daha düşük bedelle taşınmazı satın aldıysanız ,kişinin saflık-hastalık-yaşlılık ya da korkutma  gibi haller yaratarak  onun iradesini sakatladıysanız, güney daire yi  gösterip kuzeye denk gelen daireyi,girişden numaralandırma yerine satış sonrası sıgınaktan baslatma cingözlüğü yaparak farklı daire satıp teslim ederseniz  HUKUK SİZE  ”bir dakika” der.

Türk Medeni Kanununda acıkca ”Kötü niyetli hak kullanımın himaye edilmeyeceği” hüküm altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunda ”hukuka ve ahlaka aykırı olmayan sözleşmelerin geçerli olduğu” keza belirlenmiştir.

yargıtay İçtihatlarında korku ,yanılma yada  3. kişinin yanıltması gibi hallerde sözleşmenin geçersizliği ve bu hallerin sözleşme hürriyetinden yararlanamayacağı çıkça belirtilmiştir.

Başlık gibi özel bir hali inceleyecek olursak alıcı ve satıcı arasında normal gibi gözüken bir daire satışı daha sonra dan yani alıcının üzerine tescil edildikten sonra satıcının, alıcıya karşı açtığı” TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI”  devam ederken,alıcının borçlu olduğu 3. kişinin icra takibi sebebi ile satışa konu olduğunda durum nasıl çözülecektir?

Yargıtay 12. Hukuk dairesinin bir çok kararı tedbir li olsa bile tedbir kararının icra takibini durdurmayacağı  açık ve net içtihatlar gereğidir.

3. kişi yada taşınmazın yeni malikinin alacaklısının borca mahsuben tasınmazı temelluk etmesi ile 3. kişi durumuna geçmişse durum ne olacaktır?

Olayın somutlaşması acısından örnek olay belirleyip onun üzerinden gidip sonuç çıkarmak daha faydalı olacaktır.

Mesela Ticaretle ugraşan A isimli bir kişi 60 yaş civarındaki B isimli  bir kişi yi ikna edip iş sağlayacağı umudu yaratmış sa,kendisinin gelirinin bu iş sebebi ile yüksekliğine inandırıp aleyhine devam eden ödeme zorluklarını gizlemişse,B nin eşi üzerine kayıtlı tek evi kendi üzerine satış gösterip ,kredi kullandırtıp,ipotek tesis etmesi ,bu kredileri de bankada ki önceki ticari ilişki kaynaklı borçlarına mahsup ettirmişse,yaşlı ve hastalıklı B nin malik eşi ilişkiyi sadece kredi ilişkisi olarak biliyorsa ,Kredi kayıt Bürosunun ,DÜŞÜK KREDİ SİCİL NOTUNA RAGMEN banka kendi alacağını tasfiye düşüncesi ile A ya kredi kullandırtmışsa,50,000 TL  kredi ödemelerini de eski malikin eşi B ye yaptırmış sa  ortada var olan taşınmaza ait satım akdi geçerli midir ?Diyeceğiz…

Dava devam ederken tedbirli taşınmazı icra yolu ile satın alan A’dan alacaklı 3.kişiye C dediğimizde iyiniyetli olduğu için hata ile tasınmazın ilk sahibine karşı  hakkının  korunması mı gerekir?

Karşılıklı edim yükümlülüğü içeren böyle bir akitte alıcı bir kere ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği için haksızdır. 2.Husus aile konutu niteliği taşıyan ”tek ev ” üzerinde Anayasa mahkemesinin emsal kararlarında belirttiği şekli ile aile nin korunması düşüncesi esasına dayalı ”EŞ muvafakatı”özellik arz eder. Bu muvafakat yoksa satış akdi ve kurulan kredi ilişkisi geçersizdir. 3.Husus ödeme yerine bankanın müşterisi alıcı olan A  nın hesabına MAHSUP edilerek paranın TESLİM  edilmemesi sözleşmenin geçersizliğini sağlar.4.diğer bir husus alıcının satın aldığı eve gidip hiç görmemesi,evin içinde malik sıfatı ile oturan eski maliki ile arasında niza çıkarmaması karine olarak sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğurur.Eski  malikin eşi tarafından yapılan ödemeler satış akdinin geçerli ve gerçek bir sözleşme olmadıgını ortaya koyar .

Yapılacak ilk iş dava devam ederken dava dışı 3.kişi durumundaki yeni malikin davaya dahil edilmesi olmalıdır. Onun kötüniyetli olarak hareket ettiği tasarrufun iptali davasında  önem arz etse de mevcut tapu iptal davası acısından iyiniyet iddiasının  davanın aaçılmış olması sebebi ile anlamı yoktur.İlk andan itibaren HUKUKA TECAVÜZ  başlamış ve bu aşama da hukuki koruma iddiasında 3.kişi bulunamaz. Mutlak hak çarpışmasında kronolojik olarak ilk malikin mutlak hakkı önem ve öncelik taşır.

İpotek tesisine ilişkin yapılan tasarruf ve bu tasarrufa dayalı rızaen tapu satım akdi ve rızai akıdle el değiştiren tapu mülkiyetine dava aşamasında haciz konularak yapılan tüm icrai işlemler geçersiz olmalıdır.Mülkiyeti niza lı olduğu halde ve üzerinde TEDBİR KARARI  varken İCRAYA DEVAM EDİP SATIŞ  istemesi iyiniyet olmadıgı ,”ihale ile satış alıyorum nasıl olsa iptal edilemez” yanlış inancı ve halen derdest olan dava da  , bu davanın neticesini kabul edeceğim anlamına gelir.

Örnek olay da Takip tarihi incelendiğinde  davaya dahil edilen C,uyuyan icra takibini canlandırmak sureti ile taşınmaz üzerine aile konutu olduğu halde tek yanlı ve geçersiz sekilde konulan ve Anayasa mahkemince de EŞ MUVAFAKATI  gerekliliği sebebi ile iptal edilen örnek kararlar eşliğinde ipotek  tasarrufu geçersizdir.

Davalı A yapılmış GİBİ gösterilen rızai satışa dayalı tescil işlemi yolsuzdur ve geçersizdir. Dayanak teşkil eden banka kredi sözleşmesi ve buna dayalı olarak kurulan tapu satış akdi Türk Borçlar Kanunu madde  36 da ‘’ Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile,sözleşmeyle bağlı değildir ‘’ şeklinde EMREDİCİ HÜKÜM olarak bellidir. Bu sebeple Ev satım Akdi geçersizdir. Çünkü ;

a-Bankaca satışa dayalı ev bedeli ,ticari müşterisi davalı A borçlarına mahsup edilmiş satıcı İLK MALİK B  nin eşine  para teslimi yapılmamıştır.Karşılıklı edim yükümlülüğü içeren sözleşmede ALICI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ  yerine getirmemiştir. Geçersizdir.

b-Bankalar da kredi sicili notu uygulaması vardır. Kredi sicili, kullanılmış kredi ve kredi kartı ödemelerinin düzeni, mevcut kredi ve kredi kartı borç durumu, yapılan kredi başvurularının sıklığı ve benzeri faktörleri kapsar. Kredi sicili, bir nevi finansal karnedir. Bu karneye bakılarak KKB(kredi kayıt bürosu) tarafından verilen kredi notuna göre kredi kullanılır. Puan 900’ün altındaysa, kredi alma ihtimaliniz yokdur. Hakkında icra takipleri olan ve ödeme zorluğu içinde bulunan davalı A’ya kredi çıkmaması bankalar uygulaması ,yönetmelik ve mevzuatları gereğidir. Aksine  kredi çıkmaması gerekirken,bankanın önceye dayalı davalı A borçlarını tasfiye etme ve 3. Kişi durumundaki ilk malikin tek mal varlığını, A nın borç deliklerini tıkama da kullanma kaygısı,bankaya geçersiz sözleşmenin sadece görüntü olarak var olan ödeme ayağını tamamlattırmıştır. Alıcı A nın ödeme Edim yükümülülüğünün yerine getirilmesi değil bankanın BORÇ MAHSUP  işlemi  OLMASI SEBEBİ İLE  de akid geçersizdir

c-Ev satış bedeline dayalı Kredi ödemelerinin 50.000 TL  si ilk malikin eşi B TARAFINDAN havaleli ödeme yapılması hem evi satan kişinin hem evini verip hem de eve ilişkin ödemeleri yapması hayatın olağan akışına aykırıdır.Bu sebeple de satm akdi  geçersizidr.

d-Ev değeri banka ile oluşturulan kredi ilişkisinde 50,000 TL  olarak gösterilmiştir. Değerinin çok altında olup GABİN  oluşturur. Gabin içerikli satış bedeli nin 50..000 tl  GÖSTERİLMESİ yine sözleşmeyi geçersiz kılar

e-Dava konusu  evde halen B ve eşinin  malik sıfatı ile oturuyor olması ve hiçbir şekilde A tarafından bu konuda NİZA  çıkarılmaması sözleşmenin geçersizliğine karine teşkil eder.

Ev satım akdinin GEÇERSİZ OLDUĞU VE GEÇERSİZ SÖZLEŞMEYE DAYALI OLARAK  TESCİL YAPILDIGI İÇİN DE GEÇERSİZ olduğu bellidir.

İrade fesadı ile ile ilgili olarak Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2012/10938 e ve 2012/10436 k.sayılı ilamında ‘’…..Bilindiği üzere; hile, genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya,özellikle sözleşme yapmaya sevketmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak,veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma hilede yanıltma söz konusudur. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 36/1 maddesi (881 sayılı Borçlar Kanunu’nun 28/1 maddesinde) açıklandığı üzere “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile , sözleşmeye bağlı değildir. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir………………………………………

 

……………O halde, gabinden (aşırı yararlanmadan) sözedilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik (hafiflik ) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki subjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin (aşırı yararlanmanın) varlığı zarar görene (sömürülene), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı verir……………….

Hal böyle olunca; tarafların iddia ve delilleri ile açıklanan ilkeler doğrultusunda gerekli araştırma yapılıp tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, iptale konu taşınmazın uzman bilirkişiler aracılığıyla temlik tarihindeki değerinin keşfen belirlenmesi, hile iddiasının kanıtlanamaması halinde gabin (aşırı yararlanma) iddiası açısından değerlendirme yapılması hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu üzere noksan soruşturma ile neticeye gidilmiş olması doğru değildir bozulmasına …’’ demiştir.

Ev hanımı olan yaşlı- hasta-piyasalardan bihaber ilk malik, eşi  B ile müşterek hareket  eden ve fakat ASLINDA her ikisini de hataya düşüren davalılardan A ,ticaretle  para kazandırtacağı ,malları kendisinin vereceği ,gelirinin ,3.000 TL  olduğunu söylemesi ve ipotekli kredi ödemesinde sorun yaşamayacağını ödeme tutarının gelirinin  cok düşük kaldığını söyleyip yanıltarak ucuz maliyetli kredinin kullanılması doğrultusunda imza atmıştır…Atılan bu imza da irade fesadı hallerine girdiği için geçersiz ve hukuka aykırıdır.

Anayasa mahkemesi karararın da yer alan aile içi ilişki gereği ailenin korunması hükümleri çerçevesinde eş  muvafatı taşımadığı gerek satış akdi gerekse ipotek tesisi geçersizdir

Kök ilişki olan ve dava konusu taşınmaza ait  alım satım ve buna bağlı olarak yapılan ipotek işlemini zincirleme olarak  geçersiz hale dönüştürmektedir. Davalı A geçersiz işlemden kendi, lehine sonuç çıkarmakta hem ev sahibi olmak da hemde  önceki borçlarından kurtulmaktadır. Krediyi kullandırtan dava dışı banka da riskini tasfiye etmektedir.  Hayatın olağan akışına aykrı şekilde GÖRÜNTÜ SATIŞ  daki  Kredi için verilen  parayı ve evi davalı A  tescilen almıştır.

Eşinin iş sahibi olacağını düşünen  Malik sıfatı ile tüm bunlardan habersiz İLK MALİK , dava konusu taşınmaz da oturmaya devam etmiştir. Ödemelerin büyük kısmını iş sahibi olduğunu zanneden ve davalı A NIN bedava pazarlamacılığını  B yapmıştır.İlk malik kocası B nin araç olarak kullanıldığını  evine karşı icra takip ve satışının yapılması sonucu ortaya çıkan diğer davalı C den sonra anlamıştır.

TBK’na göre iradenin sakatlık halleri de sözleşme geçersizliği  TBK 30 VE 31 MADDE DE BU  yanılma hallerı sayılmış geçersizlik hukuki yaptırımına tabi tutulmuştur..Silsilşe yolu ile geçersiz banka sözleşmesi ile ipotek tesis edilmiş ,gerçek bir satış olduğunu bilmeyen ilk malike imza attırılmış,kredi bedeli ve evin tapusunu davalı A ya geçmiştir..Kredi ilişkisi dahi salt bankanın kendi riskini kurtarmak ve 3. Kişi garantörlüğünü almak için yaptığı düzmece bir ilişkidir. Kredi sicil notuna göre kredi kullandırılması imkansız dır.

Bu arada en başından beri kötüniyetli davalı A tüm aşamalarda borcu  ödeyeceğini  söyleyerek B yi  oyalaması ve diğer davalı C nin yaptığı icra takibine mudahele hakkını ortadan kaldırmıştır.

Uyuyan ve şekil olarak da düşmüş ve dava edildiğinde hukuki sonuç alınamayacak olan olan ,icra takibini uyandıran diğer davalı C  kötüniyetli dir. Evi kendisinin sanan B   gıyabında İŞLERİ  devam ettirmiştir.  (-tasınmaz A  üzerinde gözüktüğü için -)cereyan eden satış işlemleri( haczedilmezlık itirazları, takip itirazları-anayasa mahkemesi aile konutu ve satış da eş muvafakatı zorunluluğu halleri ) HUKUKİ MÜEYYİDELERDEN BİLİNÇLİ OLARAK KORUNMAK SURETİ B nin  tüm yasal hakları  ortadan kaldırılarak her iki davalı da anlaşmalı olarak B nin evini iş bu dava tedbirli olarak devam ederken icra yolu ile sattırıp, borca mahsuben temellük almışdır. . Davalı C nin davalı A ile beraber hareket etmesi bile onun kötü niyetli olduğuna karine teşkil eder. Kaldı ki iş bu dava tasarrufun iptali davası olmadıgı gibi  basından itibaren geçersiz TESCİL  işlemine dayalı olduğu için İYİNİYETLİ OLSA  bile tescilin yolsuzluğunu ortadan kaldırmaz.

                                        6-Baştan itibaren rızai gibi gösterilen ilk satış ve buna bağlı olarak dava devam ederken ,ihale yolu ile davalılardan A borcu sebebi ile yapılan, satış geçersizdir. Şekil olarak ev A üzerinde gözükse de mülkiyeti dava tarihi itibari ile mülkiyetin A ye ait olmadıgı, tartışma konusu olduğu ve tapu iptal davasının bekletici mesele olarak beklenmesi mevzuat gereğidir

a-Davalı A ile B arasında karşılıklı edim yükümlülüğü içeren GEÇERLİ bir satım akdı söz konusu olsa banka kredi BEDELİ B ye teslim edilirdi.

b-Gerçek bir satım akdi olsa buna ilişkin Kredi Ödemeler sadece A tarafından yapılırdı

c-Gerçek bir satım akdi olsa KKB gereği kredi çıkmayacak olan A tarafından kullanılan Kredi, Banka   müşterisi ve önceki kredi ilişkilerinden dolayı borca mahsup edilmezdi

d-Konuyu bilen banka davalı A aleyhine yapılan takiplerde sahip olduğu diğer taşınmazlar icra yolu ile satışa götürüp B ye ait taşıonmazı bilinçli şekilde takip bırakmazdı.

e-Kötü niyetli diğer davalı C ise 2009 yılından itibaren uyuyan takibi danışıklı olarak canlandırmış ev A üzerinde olmadıgı içinde aralarında,icraya dair  usuli işlemler İTİRAZSIZ  olarak ve A ya ait itiraz ve defi hakları kullanılmasına fırsat verilmeksizin icraya yolu ile borca mahsuben alınmıştır.

f-Takip hukukuna ilişkin usuli olarak hukuki değeri olmayan düşmüş,zamanaşımına uğramış,kıymetli evraka dayalı bir takip yolu seçilmiş olsa bile iptali gereken resen gözönüne alınan hususlar ile B nin  malık sıfatı ile oturduğu ,diğer danışıklı olduğu davalı c nin ödemeleri gerçekletireceğini söyleyerek geçiştirilip, taşınmaza ait tüm icra aşamalarında  hukuki savunmasız bıraktırıldığı bellidir Bu sebeple de tescil yolsuzdur.

Tüm olaylar kapsamında KÖK İLİŞKİNİN  B acısından gerek Aile hukuku ve Anayasa mahkemesincede kabul edilen eş muvafakat  şartının olmaması,günlük 3.000 TL  gelirinin olduğu kredi ödemelerinin kendisince yapıalcağı-daha önceden ve devam eden ticari ilişkisinin olduğu bankaya olan borçlarının ev bedelinden B ye teslim edilmeden  kapatılması,ev bedelinin 50.000 TL  olarak gabin oluşturacak şekilde düşük gösterilmesi  ve banka eksperlerinin de bu işe danışıklı öncülük etmesi ile öncesinden borçlu icra takipli A ya krediye çıkartılması  geçersiz olan banka sözleşmeleri İle davalı A ADINA YOLSUZ TESCİL YAPILMIŞTIR. Ortada gerçek bir SATIM akdi yoktur. Hem evi  hem de eve ilişkin kredi bedelini teslim alan davalı A dır…Baştan itibaren taşınmaza ait TAPUNUN İPTALİ  gerekir. Diğer davalı Cnin  İYİNYET  iddiaları yolsuz tescil ile mutlak butlan ile batıl olan  olan taşınmaz kaydının icra yolu ile diğer davalı A borcuna mahsuben aldığı AÇIKÇA  ortadadır

Görüldüğü gibi gelişen toplum yaşamında çelişen şartlar içinden çıkılmaz haltlar oluşturmaktadır.

Bu tarz ilişkilerin en basit ve sade halinin gören kanun hukmune göre sade vatandaşın al gülüm ver gülüm şeklinde basit şartlı ve göründüğü gibi anlaşılan hukuki ilişkilere göre gayrımenkul almaları borçlanmadan ayaklarını yorganına göre uzatarak işlem yapmaları kendi menfaatlerinedir.

Her dolonma seninde, dolanmanı sağlar, unutma.