Kiracıyı Nasıl Tahliye Ederim?

0
623

Malın mı var? Derdin var.

Kişi ömrü hayatında birikimleri ile bir ev alır.Babasından kalan evi de kiraya verip rahat rahat yaşlılık günleri mi geçiririm diye düşünür .Ama sen misin ? Bunu düşünen ..O yaştan itibaren mahkeme kapılarında sürünürsün..Şekle sıkı sıkıya bağlı prosedürde bir hata yaparsan dava ve icra süreci hariç bir yıla patlar ve ”illalalah ” dedirtir sana…Kafaya taşınmazı satmayı bile koyarsın..Allah kötü kiracıdan uzak etsin diye dua ile başlayalım .

Herkesın başında olabilecek soruya kişi evimde oturuyor ve kirasını vermediği hal de yapabilirim. ?Ya da Kiracı 10 yıldan beri  kiralanan da oturuyor nasıl çıkartırım? İhtiyacım var kiracıyı nasıl çıkartırım? İnşaat tadilat yaptıracağım nasıl çıkartırım.? Evimin namını kötülüyor komşulara karşı tehditkar davranışları var kiracıyı nasıl cıkartırım ? Bunlar gibi onlarca sebeple kiracınızı tahliye etmek isteyebilirsiniz Bunlardan sıklıkla karşılaşılan bir kaçına değineceğiz.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİ İLE NASIL TAHLİYE EDERİM?

Kira parasının ödenmemesi durumunda kiralayanın başvurabileceği 4 yol bulunmakadır.

  1. Yol: Kiralayan ödenmeyen kira paralarının ödenmesi amacıyla İİK’ nun 269. maddesine göre tahliye talepli icra takibi yapabilir. Kiracıya bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde borcu ödemesi ihtar edilir. 30 gün geçmesine rağmen borç ödenmediği takdirde kiralayan, icra mahkemesinden kiracının kira borcunu ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep edebilir.Hasılat kiralarında bu süre 60 gün dür.Süre önemli dir .Ödeme emrinde süre yer almaz veya yanlış süre verilirse davan red edilir
  2. Yol: BK’ nun 260. maddesine göre; kira borcu ödenmediği takdirde kiralayan kiracıya bir ihtar çekerek kira borcunu ödemesi için süre verir (Bu süre 6 aydan fazla süreli kira sözleşmelerinde 30 gün, 6 aydan az süreli kira sözleşmelerinde 6 günden az olamaz) ve bu süre sonunda kira borcu ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceğini ihtar eder. Sürenin bitiminde kiraborcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesi feshedilebilir.

Borçlar kanununa baktığımızda  sözleşmeden dönme başlığı altında MADDE 260-‘’ Satıcı, alıcının taksitleri ödemede temerrüde düşmesi sebebiyle satılanın alıcıya devrinden sonra sözleşmeden dönerse, her iki taraf aldığını geri vermekle yükümlüdür. Satıcı, ayrıca hakkaniyete uygun bir kullanım bedeli ve satılanın olağandışı kullanılması sebebiyle değerinin azalması hâlinde tazminat da isteyebilir. Ancak satıcı, sözleşme zamanında ifa edilmiş olsaydı elde edecek olduğundan fazlasını isteyemez.

Satıcı, alıcının peşinatı ödemede temerrüde düşmesi yüzünden satılanın devrinden önce sözleşmeden dönerse, alıcıdan sadece ödenmeyen peşinat üzerinden, sözleşmeden döndüğü tarihe kadar işleyecek yasal faiz ile sözleşmenin kurulmasından sonra, satılanın uğramış olduğu değer kaybı sebebiyle tazminat isteyebilir. Ceza koşulu kararlaştırılmışsa, peşin satış bedelinin yüzde onunu aşamaz.’’

  1. Yol: Müstecir kirayı vadesi hululünde tediye etmezse mucir, altmış günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde; mehlin hitamında akdi feshedeceğini, müstecire ihtar edebilir.Borçlar kanununda kiracının temerrüdü başlığı ile bu durum düzenlenmiştir. Madde 315-‘’ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar’’

  1. Yol: 6570 sayılı Gayrimenkul kiraları Hakkında Kanun’ un 7/1-e maddeisine göre;

Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında tahliye davası açabilirler.

Açıklamalar ışığında: Kiracının taşınmazdan tahliyesi için ihtar çekilmiş olması her halükarda şartdır.

10 YILLIK KİRACIMI NASIL ÇIKARTABİLİRİM ?

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebiliyor. Borçalr Kanunu madde 347 de bu husus düzenlenmiştir. MADDE 347- ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’

Mal sahibi 10 yılllık sürenin bitiminden itibaren her uzama yılının bitiminden 3 ay evvel çekeceği ihtarla hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedip tahliyeyi isteyebilir.

Bu şekilde kendisinde ihtar çekilen kiracıların, itiraz etme hakkı bulunmuyor.

İNŞAAT VE TADİLAT SEBEBİ İLE NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM ?

Bu konuda yapılacak tamir ve tadilat işlerinin esaslı nitelik taşıması ve proje bazlı çalışmasının olması gerekir. Soyut tek basına böyle bir iddianın varlığı yetmediği gibi tahliye sonrası böyle bir inşaa işine girilmemesi halında de tazmin zorunluluğu ortaya çıkar.Borçlalr kanunu 355de bu husus düzenlen miştir.MADDE 355- ‘’Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’

Yargıtay 6. Hukuk dairesi nin Esas No:2008/5745 e ve 2008/7437 k sayılı bir içtihatında esaslı tadilatın zorunlu olması gerklılıgınden bahsdetmiştir.’’…:. Taraflar arasında uyuşmazlık konusu yapılmayan 01.01.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre, davalıya 11.01.2007 tarihinde tebliğ edilen ihtarname karşısında 25.04.2007 tarihinde açılan dava süre-sindedir. Ancak, davacı dava dilekçesinde dükkan niteliğindeki 3 nolu kiralananın 1 ve 2 nolu dükkanlarla birlikte yeniden düzenlendiğini, tadilatla tek dükkan haline getirildikten sonra buna göre ihale edileceğini bildirip kiralananın 6570 sayılı Yasa’nın 7/ç maddesi uyarınca tahliyesini istemiştir. 6570 sayılı Yasa’nın 7/ç maddesi gereğince açılan tahliye davalarında tahliye kararı verilebilmesi için taşınmazda yeniden inşaa ve imar amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmak istenmesi, onarımın ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye bağlanması, imar amaçlı ve esaslı olduğunun ve de yapılacak işlemler sırasında kiralananda ikametin fennen imkansız olduğunun uzman bilirkişi aracılığı ile saptanması gerekir. Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda kiralananda yapılacak işlemin taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvarlarının kaldırılmasından ibaret olduğu zorunluluktan kaynaklanmadığı tespit edilmiştir. Duvar kaldırmaya dayalı işlemin imar amacı taşımadığı ve esaslı olmadığı açıkça anlaşılmaktadır. Kiralananın asgari teknik ve hijyenik koşullan taşımaması 6570 sayılı Yasa’nın 7/ç maddesine göre tahliye nedeni yapılamaz. Açıklanan bu olgu karşısında koşulları oluşmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır….’

İhtiyaç Sebebi İle kiracıyı Nasıl Çıkartabilirim?

İhtiyac sebebinin gerçek ve esaslı nitelik de birinci halka da yer alan akrabaları için zorunluluk teşkil etmelidir. 2.bir tasınmaz malıkı olmak bu zorunluluğu ortadan kaldırabilir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir’’

Yargıtay 6. Hukuk dairesi  2004/1643 e ve  2004/1877 k sayılı içtihatında ‘’…Davacı vekili, dava dilekçesinde, kiralananın bir işyeri kompleksi yapılacağından sözetmiş ilk celsede ise müvekkilinin Kartal’da kırtasiye dükkanının bulunduğunu, Gebze’deki kiralananda da bir şubesini açmak istediklerini, beyan etmiştir. Davacı tanıkları da, davacının Kartal’da kırtasiye işi ile uğraşmakta olup, Gebze’de oğlu ile birlikte kırtasiye dükkanı açacaklarını söyleyerek davacı vekilinin ilk celsedeki beyanını doğrulamışlardır.

6570 Sayılı Kanun ve yerleşen İçtihatlarına göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. Dosya kapsamına göre davacının halen Kartal’da kırtasiye dükkanı bulunduğu anlaşılmaktadır. İkinci bir iş zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilemez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.03.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.’’

Tüm bunların dışında arada mevcut kira sözleşmesi kapsamında akde aykırılık halleri kanuna muhalefet etme halleri komşuluk hukukuna aykırı davranışlarda bulunma gibi her an karşılaşılabilecek sorunlu hallerde tahliye sebepleri bulunmaktadır.

Biz yaşayan toplumda en cok karşılaşılan hallerle ilgili birkaç örnek vermek istedik

AJANS 3C