İpoteğin kaldırılması Ve Taraf teşkili Sorunu

0
4171

İpotek hakkı, ayni nitelik taşıyan ve zaman aşımına tabi olmayan ,asıl alacak hakkını teminat altına almak için öngörülmüş ayni nitelik de  bir haktır.

Para borcuna yönelik olarak tesis edileceği gibi ibir işin yapılması -bir şeyin verilmesi yada yapılamaması baglı olarak da tesis edilebilir.Bu hallerde acık ve net şekilde TL  olarak ipotek bedeli belli olmalıdır.

Kat i ve limit ipoteği şeklinde iki türü bulunmaktadır..Kat i ipotekte rakam belirli olup Türk Medeni kanunu 875 ve 876 da limit ipoteği ile sözleşmden doğan masraf faiz ve diğer tutarların da  limit dahilinde güvence altında olduğu var sayılır..Limitin aşılması halınde artık  alacak, adi alacağa dönüşür.

İpotek akit tablosunda kullanılan dil, bu ayrımı belirler

Asıl alacak hakkına bağlı olan ipotek, onunla aynı  hukukı kadere tabidir. Alacak hakkı mevcut değilse ipotek alacaklıya hiçbir güvence veremez

Rızayı olarak taraflar sözleşme dahilinde tesis eddikleri ipoteği yine bir sözleşmenin tarafları olarak tapu dairesine giderek kaldırabilirler .Fakat uygulamada artık alacak için konulan aradan süre geçen bir kısım hallerde dava yolu ile bu kaydın kaldırılabildiğini görüyoruz. Bu konuda acılan dava ipoteğin fekki (kaldırılması ) davasıdır

Usul hukuk acısından davanın başlangıç noktası,kapının açılarak dava ve savunmaların çarpışması ancak TARAF TEŞKİLİ  ile gerçekleşir.

Yuksek mahkeme aşamasından dönüp ,KARARIN kesinleşmesinin sağlanmasına kadar en önemli aşama taraf teşklidir..

Mahkemenin, bozma ilamına uyma ya da direnme konusunu karara bağlamadan önce de, bozma ilamını ve duruşma gününü taraflara kendiliğinden tebliğ edip taraf teşkilini sağlaması, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu(HMK)’na eklenen “Geçici madde 3″ atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)’nun 429. maddesinin amir hükmü gereği, zorunludur.

6306 sayılı yasa da değişiklik yapılmadan evvel ipotek alacaklısının muvafakatı devri ve tescil işlemlerinde aranıyordu. Yapılan değişiklikle bu devir ve temlik işlerinde alacaklının muvafakat sartı kaldırılmıştır

Doğmuş ya da doğması muhtemel alacak ile ilgili olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile alacak hakkının ifası sağlanır Asıl borcun haricen ödenmesii durumunda ipoteğin fekki (kaldırılması)söz konusu olur.

Alacaklının temerrüdü hallerinde yada alcaklıya ulaşamama ölmesi ,gaip olması tüzelkişilikse münfesih duruma geçmesi gibi hallerde İİK madde 153 devreye girer..

Madde 153 “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve ikametgâhının meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borclu borcunu icra dairesine tamamile yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir.

Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhte eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder’’

 

Mevcut bir icra takibi yoksa yeni İcra Müdürlüğüne ya da icra Hukuk mahkemesine müracaatla bir takip yapmak sureti ile borcun buraya DEPO EDİLMESİ gerekir. Problem resen terkin edilen ve taraf teşkili yapılamayan,ipotek alacaklısı  münfesih şirketlerde görülmektedir. Gayri faal olduğu için Vergi daireleri ve Ticaret odası tarafından resen 5 yıl içinde işlemsiz şirketler terkin edilmektedir.

Bu durum da var olan ve gayrımenkul üzerindeki külfet durumundakı ipotek nasıl kaldırılacaktır?

-Yapılması gereken şirket ihya davası ile şirkete ipoteğin kaldırılması davasına mahsus olmak üzere yetki alınarak  yasal temsilci atanması sağlanmalıdır .

Uygulamada karşılaşılan bir diğer  durumda mahkeme kararı ile tapu iptal ve tescil davası açıldığında ipotek alacaklısının davaya dahil edilmesi ile davanın lehe bitmesi durumunda vaki olan ipoteğin kaldırılmasında görülmektedir. Yani önceki adına kayıtlı taşınmaz malıkının adına tescilinin şartları oluşması durumunda iptalin nde ipotek alacaklısının durumu ne olacaktır? yada Borçla hiç ilgisi olmayan 3. kişi durumun da kı adına tescil kararı verilen yeni malik bu durumdan nasıl kurtulacaktır? Tapu kayıtlarına bakmadan dava açıldıktan sonra ortaya cıkan bu durumlar da tapu kayıtlarına göre tesbit yapıldığından aynı davada  ipotekten ari olarak salt eski kayıt iptali ile yeni malik adına tescil yapılması durumunda ipotek hakkı da sorunolarak devam edecektir. Burada ipotek alacaklısı haricen görüşmeler ile acılacak davada yargılama giderleri ile karşılaşmamak için ipotek fekkini talep edebileceği gibi ipotek fekki davası ile asıl alacak temini için tesis edildiği ve mahkeme tescili ile de eski borçlu ile yeni malık arasında irtibat olmadığı gerekçesi ile dava açılarak ipotekin kaldırılması talep edilir.davanın davalısı ipotek alacaklısıdır.

Yine ipoteğin bir diğer şekli olan süreli ipotek kaldırılması usulü Tapu nizannamesin de düzenlenmiştir.Süreli ipoteklerde Tapu Sicil Tüzüğü 78. maddede ipotek terkininin kim tarafından ne şekilde yapılabileceği belirtilmiştir.

Mal sahibinin talebi ile süre bitiminde tapu müdürlüğünden istenerek terkini yapılır.

Terkin istemi

Madde 78 – Tapu sicilinde terkin, hak sahibinin veya yetkili makamın istemine ya da mahkeme kararına dayalı olarak yapılır. İpotekli borç senedi ve irat senetlerinin terkininde bu senetlerin müdürlüğe ibrazı veya mahkemece hükümsüzlüğüne karar verilmiş olması zorunludur. Kayıtların terkininde tescil istemleriyle ilgili hükümler aynen uygulanır. Kanunda açıkça gösterilen haller ile şerhedilmiş şahsi haklarda ve tescil edilmiş arzi ve şahsi irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması halinde taşınmaz mal malikinin istemi üzerine de terkin işlemi yapılabilir”

İpotek tesis edilirken, akit tablosunda tek bir rakam belirtilmiş olduğunda  buna ilişkin faiz ve feri lere ilişkin şartlar yer almamışsa sadece bu paranın depo edilmesi ile ipotek yine kaldırılır.İpoteğin kaldırılması yolu ile icra takibine girişilmişse bu durumda icra masraf ve faizlerinin ipoteğin kaldırılması davası açıldığında ayrıca hesaplanması gerekir.

Bazen de muris ölür ve geride ipotekli bir taşınmaz bırakır.Murisin bıraktığı taşınmaz üzerinde ki ipoteğin kaldırılması davasında taraf teşkili açısında davayı tek mirasçı açmış olsa bile  diğer mirasçıların da  olurunun alınması gerekmektedir. Tereke de bütünlük vardır El birliği halinde mülkiyet söz konusudur.Sadece davayı bir mirascının acması davanın reddi sonucunu doğurur..Bu durum da tereke temsilsici si atanması yada Medeni kanun 640 göre oluşturulacak  miras şirketi ne temsilci atanması gerekir…Buradakı temel mantık ilk davayı açan hıssesı oranında sahipliği varken malın tamamına ilişkin işlem yapabilme yeteneğnin olmamasından kaynaklanmaktadır.Diğer mirascıların olurunun alınması zaruretı vardır.

Yine bir diğer sorun konulan ipoteğin çok eski tarihli olması lehdarının bulunamaması yada içeriğinin ne olduğunun anlaşılamaması gibi hallerle de karşılaşılmaktadır .Kamu düzeninden olan tapu kütüklerinin, düzenli tutma yükümlülüğünün, uzantısı olarak Maliye hazinesine karşı dava açılmalıdır .6,2,2006 tarihli T.C. YARGITAY 14.Hukuk Dairesi 2005/ 10867 e ve 2006/852 k sayılı içtihadı da incelendiğinde  bu doğrultuda olduğu gözükecektir.

Bankalar ve diğer 3.kişiler tarafından tesis edilen ve aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlarda diğer eş muvafakatı  yoksa asıl borçlunun borcuna müteallik olarak acılan ipoteğin kaldırılması davası da Anayasa mahkemesi ve Yargıtay gibi yüksek mahkeme kararlarında yer almış ve uygulamaya bu doğrultuda yerleşmiştir. Bu tür davalardaki incelik görevli mahkemenin aile mahkemesi olduğu dur Bu konuda 2009/12124 e 2010/2589 k sayılı Hukuk genel Kurulu kararı vardır

İPOTEĞİN KALDIRILMASI DAVASINDA HARC

İpoteğin kaldırılması davası nispi harca tabi olup ipotek bedeline göre harç yatırılır. Yargıtay 2 Hukuk dairesi nin 2012/26708 e ve 2013/219k sayılı ilamında nispi harç noksanlığı tamamlatılmadan esasına girilerek inceleme yapılamayacağı belirtilmiştir.